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 Las claves del embargo ¿Qué pasa si deja de pagar la hipoteca?

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MensajeTema: Las claves del embargo ¿Qué pasa si deja de pagar la hipoteca?   Vie Ene 28, 2011 5:15 am

Una sentencia revoluciona el mapa hipotecario español al permitir que la entrega del inmueble salde la deuda. El auto tumba la ejecución habitual.

El año 2010 marcará un nuevo récord histórico en cuanto a la apertura de procesos judiciales para ejecutar (embargar) inmuebles con garantía hipotecaria. Las primeras estimaciones rondan los 118.000 embargos, según la Agencia Negociadora de Productos Bancarios. Esta cantidad se sumaría a las 114.000 ejecuciones hipotecarias realizadas en 2009 y a las 58.688 de 2008, según datos oficiales del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). De este modo, bancos y cajas se habría adjudicado a través de este procedimiento cerca de 300.000 inmuebles en los últimos tres años.

El récord histórico de paro que está arrojando la actual crisis está imposibilitando que miles de familias puedan seguir haciendo frente al pago puntual de sus cuotas hipotecarias. No obstante, según el Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora, dos de cada tres familias dedican a pagos financieros más del 40% de sus ingresos y una de cada cinco ha tenido que retrasar el pago de su hipoteca al menos una vez en los últimos seis meses.

Estas dificultades económicas suelen terminar en una auténtica tragedia, ya que la ejecución de la hipoteca implica la pérdida de la vivienda y, en caso de que la subasta del bien no cubra el importe total del crédito concedido por la entidad, el embargo de otros bienes, activos e incluso parte de la renta (sueldos) para saldar la deuda pendiente.

Sin embargo, la Audiencia Provincial de Navarra estipula ahora que la entrega del inmueble embargado es suficiente para finiquitar la deuda. Es decir, el banco se queda con la vivienda en propiedad y el deudor pone su contador a cero. La entrega de llaves saldaría así la hipoteca, tal y como sucede en numerosos estados de EEUU. Y ello, pese a que el valor actual del inmueble no cubra la totalidad del crédito concedido. Es lo que se conoce en términos jurídicos como dación de pago. Esta posibilidad está siendo estudiada en el Congreso desde hace meses, pero por el momento nada indica que vaya a ser aprobada.

Al no haberse producido ninguna modificación legislativa esta sentencia supone un hito, ya que acaba de trastocar los cimientos del mercado hipotecario español al contradecir los procesos de ejecución realizados hasta la fecha. Miles de embargados cuentan a partir de ahora con un precedente para deshacerse de las deudas pendientes.


Las fases de la ejecución

Sin embargo, existen numerosas dudas jurídicas en cuanto a la validez de la sentencia. De hecho, la misma Audiencia admite que la reclamación de la entidad se ajusta a Derecho. El banco afectado (BBVA) ha anunciado que recurrirá ante el Tribunal Constitucional. Y es que, firmar una hipoteca conlleva una larga serie de cargas y obligaciones contenidas en el propio contrato (aceptado por el deudor).

Así, según la Ley Hipotecaria vigente, cuando alguien deja de pagar las cuotas el proceso habitual es el siguiente:

En España el préstamo hipotecario va contra la persona y no contra la casa, mientras que en EEUU sucede justo al revés, la hipoteca va contra la casa y no contra la persona. Es decir, si el hipotecado americano no puede (o no quiere) pagar le basta con devolver las llaves al banco para saldar la deuda. Sin embargo, el hipotecado español aporta su garantía personal.

Por ejemplo, si un cliente pide un crédito hipotecario de 300.000 euros para comprar un piso y luego no lo puede pagar, la entidad podría (o no) aceptar el inmueble como dación de pago. Pero si el valor de la vivienda o la cantidad por la que se adjudica en la subasta es inferior al importe de la deuda, el hipotecado responderá con sus bienes presentes y futuros para cubrir la diferencia.

La entidad suele otorgar un plazo de entre 3 y 6 meses desde que se impaga una cuota hipotecaria hasta que se presenta la correspondiente demanda contra el hipotecado. A partir de ese momento, comienza el particular via crucis del deudor.

La ejecución de la hipoteca supone la subasta de la vivienda y, por tanto, su pérdida y todo lo invertido en ella hasta ese momento. El problema es que, en la actualidad, la mayoría de estas subastas quedan desiertas (en 9 de cada 10 casos), de modo que el banco o caja suele adjudicarse el inmueble por la mitad del valor de tasación que figura en la escritura -el mínimo que establece la ley-.

De este modo, el embargo tan sólo cubre el 50% de la deuda hipotecaria. El cliente todavía debe afrontar lo que quede de deuda, el pago de intereses de demora (de hasta 2,5 veces el interés de nuestra hipoteca, es decir, hasta 7,5% si estábamos pagando un 3%), el pago de comisiones de impago (unos 30 euros por cada reclamación efectuada) y el pago de las costas judiciales. Para conseguir cobrar, la entidad tiene potestad plena para embargar otros bienes o parte de su nómina -con determinados límites-, así como la de los posibles avalistas, sine die.

La cuestión clave es que, si bien la Ley Hipotecaria ya contempla en su artículo 140 que la deuda contraída puede quedar zanjada al devolver la vivienda, las entidades financieras se acogen al artículo 1.911 del Código Civil, que reza lo siguiente: "Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros". De ahí, precisamente, el conocido dicho de que lo último que dejan de pagar los españoles es la hipoteca.


La figura del avalista

En este sentido, aún más dramática es la figura del avalista que, sin ser dueño del piso hipotecado, podría perder sus bienes en caso de que el deudor deje de pagar. El blog Gurusblog resume su situación jurídica:

[La del avalista] es la figura más conocida, si bien no siempre se comprende su verdadero alcance. Un avalista responde con todo lo que ingresa o ingresará, además de con todo su patrimonio. Y además el banco puede ir contra el avalista antes que contra el titular principal si lo desea, al incluir unas cláusulas en las que renunciamos al beneficio de orden, división y excusión.

Un avalista responde de una deuda que no es suya que ha servido para comprar un bien que tampoco es de su propiedad.


Y es que, según el artículo 1.822 del Código Civil, "por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste". Es decir, el aval consiste en garantizar de forma personal el cumplimiento de una obligación por parte del afianzado (hipotecado, en este caso). De hecho, las obligaciones del avalista se trasmiten a sus herederos.

Posibles efectos de la sentencia

Ahora, la sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra abre una vía desconocida e inédita hasta ahora. Sus posibles efectos son, básicamente, dos:

Por un lado, si prosperasen nuevas demandas de este estilo se agrandaría aún más el agujero financiero que presentan numerosas entidades, ya que no podrían recuperar una parte sustancial de los créditos hipotecarios morosos. Además, muchos hipotecados que sí pueden pagar, pero cuya deuda pendiente fuera superior al valor actual de la casa, muy posiblemente, devolverían el piso por pura estrategia, con las consiguientes nuevas pérdidas para bancos y cajas.

Por otro, la implantación del modelo americano encarecería y restringiría este tipo de créditos (condiciones más duras para la concesión) debido a su mayor riesgo


Vender antes de impagar

Por último, independientemente de las dudas jurídicas y posibles efectos de la sentencia, los expertos del sector inmobiliario recomiendan vender el piso antes de empezar impagar las cuotas hipotecarias, aun con pérdidas. "Lo peor que podemos hacer es dejar de pagar sin haber avisado de la situación al banco y dejar que otros (entidades, juzgados...) gestionen nuestra vivienda y nuestro problema sin tener ningún control de la situación".

Fuente: www.libertadigital.com

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WebMaster: Mi Patria era respetada temida y odiada, y para traer el Infierno a la Tierra, solo era necesario un Español y el filo de su espada.
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