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 MANUAL DE CONSERJE -INSTALACIONES Y EQUIPOS – EQUIPOS BÁSICOS PORTEROS Y NOCHEROS

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buhonocturno

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MensajeTema: MANUAL DE CONSERJE -INSTALACIONES Y EQUIPOS – EQUIPOS BÁSICOS PORTEROS Y NOCHEROS   Dom Mayo 20, 2012 7:34 am

Limpieza de parking

Cuando se tiene que realizar la limpieza de grandes superficies comerciales se han de tener en cuenta algunos puntos importantes que difieren de otros establecimientos. No es lo mismo la limpieza de una nave, pese a ser una gran superficie, que un centro comercial donde el horario del mismo empieza por dificultar esa limpieza.

Por la amplitud y características del centro comercial, la empresa que realice el trabajo tiene que disponer de un número bastante alto de trabajadores para realizar turnos rotativos en un horario que no perjudique al cliente del centro comercial. Un grupo de trabajadores o trabajadoras para los baños, pasillos y zonas de paso de las diferentes plantas, supervisados por un responsable que garantice el correcto manejo de la maquinaria y la limpieza de las zonas acordadas por parte del equipo. Así como por si fuese necesario actuar de forma inmediata para solucionar cualquier incidente. La empresa contratada para este encargo ha de poseer además maquinaria especializada para el pavimento, como abrillantadores, encerados, etc.

Hoy en día, la mayoría de la limpieza de grandes superficies comerciales requiere de un servicio extra como es la limpieza de cristales, ya que por el estilo arquitectónico que se está poniendo de moda, muchos centros tienen grandes techos abovedados de cristal además de paredes del mismo material, por lo que se requiere un grupo de trabajadores con la formación adecuada y con el equipo de seguridad que marca la ley, para poder colgarse literalmente y limpiar los cristales, o en su defecto, la empresa tiene que disponer del material para poder colocar un andamio.

Otro punto clave para la limpieza de las grandes superficies es la manipulación de alimentos en la zona que se va a limpiar, es muy importante que dicha empresa lleve a cabo un Análisis de Peligros y Puntos Críticos de Control (APPCC), es un control que establece la ley vigente para garantizar la seguridad alimentaría.

INSTALACIONES Y EQUIPOS – EQUIPOS BÁSICOS

Portones automáticos para el acceso de vehículos
Descripción de los equipos
Los portones automáticos son un sistema de apertura y cierre automáticos, que se ubican en los accesos de vehículos con que cuenta el edificio. Los principales tipos de equipos son dos:
-Los equipos de corredera, los cuales abren y cierran la reja en dirección perpendicular al acceso vehicular, por medio de una cremallera ubicada en la reja, la cual es movida por un motoreductor dotado de un piñón. La reja cuenta además con dos ruedas pequeñas que se desplazan por un riel inserto al pavimento del acceso
-Los equipos de abatimiento, los que abren y cierran la reja en forma angular, por medio de un brazo hidráulico, cuyos extremos se conectan a la reja y a un muro. Estos sistemas pueden ser de una sola hoja o de dos hojas.
Ambos equipos pueden contar con diversos sistemas para comandar la apertura. Los principales son:
-El manual, que consiste en un tirador conectado a un swich de apertura, que normalmente se usa desde el interior del edificio
-El poste con chapa, en el cual los usuarios insertan una llave para accionar la apertura de la puerta
-El comando a distancia, mediante un control remoto.
Los equipos modernos, pueden ser accionados indistintamente con llaves o con control remoto. El dispositivo de cierre es automático y está comandado por un dispositivo de tiempo, que es regulable.
Los sistemas modernos por lo general, cuentan con un sistema de células fotoeléctricas, similar al que tienen las puertas de los ascensores, con el fin de interrumpir el cierre cuando un vehículo se encuentra interrumpiendo el haz de luz.
Fallas más frecuentes y cuidados básicos
Los portones automáticos por lo general están sometidos a un uso excesivo. Las fallas que se presentan en forma más frecuente son:
-Fallas del motorreductor en los sistemas de corredera o desgaste de las ruedas del portón. Estas fallas se producen por golpes, daño o desgaste, o por sobreesfuerzo, cuando el riel sobre el cual corre la reja se encuentra obstruído o muy sucio.
-Fallas en la célula fotoeléctrica de bloqueo en los sistemas de corredera. Estas fallas se producen por desalineamiento, entre la reja móvil y el extremo fijo opuesto, lo que puede ser consecuencia de golpes
-Falla del brazo hidráulico en los sistemas de abatir. Estas fallas se producen por el sobreesfuerzo que soporta el brazo, especialmente cuando la reja es de una sola hoja y ésta es muy pesada o larga
-Falla en el mecanismo de cierre en los sistemas de abatir o desgaste de los quicios. Estas fallas se producen generalmente cuando la reja, por el uso y su peso, acusa una pérdida de nivel en el extremo en que se ubica el cierre, lo que impide o dificulta el accionamiento del mecanismo de cierre. También falla el mecanismo cuando la velocidad de cierre es muy alta y se produce un rebote, o cuando es muy baja y la reja no alcanza a terminar su carrera
-Falla de la chapa de apertura instalada en los postes (en ambos sistemas). Esta chapa puede fallar por desgaste o uso excesivo, o por mal uso, cuando alguna copia de llave no es la adecuada y el usuario fuerza la chapa para accionarla
-Falla del mecanismo de apertura remoto (en ambos sistemas). Esta falla de tipo electrónico, puede producirse en el receptor de señal instalado en la puerta, lo cual impide que se reciba adecuadamente la señal desde los controles remotos que portan los usuarios
-Falla en el mecanismo automático que ordena el cierre (en ambos sistemas). Esta falla de tipo electrónico, afecta al mecanismo automático que regula el tiempo de cierre, después que la puerta ha sido abierta, provocando un cierre muy temprano o muy retardado de la puerta, o bien que deje de cerrar automáticamente.
Cuidados que deben tomarse
-Mantención periódica, proporcionada por una empresa idónea -Que el mayordomo verifique el cumplimiento del programa de mantención, por parte de la empresa respectiva.
-Tanto el mayordomo como todo el personal de servicio del edificio, deben velar por el buen uso y cuidado de los portones automáticos, tanto por parte del propio personal como por la totalidad de los usuarios. En especial deben velar por:
-Que la reja y sus mecanismos no sean golpeados o chocados por los vehículos.
-Que la reja no sea mantenida abierta, utilizando objetos pesados que impidan su retorno.
-Que las canaletas por donde corren las ruedas de los sistemas de corredera, se mantengan limpios de tierra, barro u objetos extraños y
-Que las rejas no sean recargadas, especialmente por niños o adolescentes que las usen para jugar.
Que hacer en caso de una falla
La mayor parte de las fallas son de difícil solución, por lo cual requieren ser atendidas por personal calificado. Si la falla que se produce impide la apertura y cierre de la reja, debe llamarse de inmediato al servicio de emergencia, de la empresa encargada de su mantención. En este sentido y por razones de seguridad, se reitera la necesidad de contar con una empresa y un contrato que asegure este servicio de emergencia. Ambos sistemas permiten la apertura y cierre de la reja en forma manual, por lo cual en caso de falla, el mayordomo o quien se encuentre en el turno, si lo permite la frecuencia de tráfico, puede operar la puerta en forma manual hasta que el problema sea solucionado.
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Grupo Electrógeno

Descripción del equipo
Motogenerador de emergencia, que está conformado por un motor de combustión interna, un generador eléctrico y un sistema de arranque, que puede ser automático o manual. Su objetivo es proporcionar energía eléctrica a determinadas áreas y equipos del edificio, cuando se produce un corte del suministro eléctrico desde la red pública. Normalmente, la red de emergencia conectada al grupo electrógeno, proporciona energía eléctrica a:
-La red de alumbrado de emergencia -Al circuito cerrado de TV, para la seguridad -A las bombas de agua -A los motoreductores de los portones automáticos de vehículos -A un ascensor o al menos, para permitir que todos los ascensores bajen hasta el primer piso, evitando que queden personas atrapadas en su interior. -Si el edificio, cuenta con una escala presurizada, la red de emergencia debería incluir la conexión al motor del ventilador presurizador.
-En los grupos con partida automática, el dispositivo pone en marcha el motor en forma automática inmediatamente que se produce el corte de siministro eléctrico desde la red pública y transfiere automáticamente las cargas conectadas.
-En los grupos con partida manual, el grupo debe ser puesto en marcha, por el mayordomo que se encuentre de turno, inmediatamente que se ha producido el corte, accionando el swich de partida del motor y cambiar de posición el selector manual de transferencia en el tablero respectivo.
. Fallas más frecuentes y cuidados que deben tomarse
Las fallas más frecuentes de los grupos electrógenos son:
-Descarga de la batería, a consecuencia del poco funcionamiento del grupo, o por falta de agua destilada o simplemente por término de la vida útil de la batería
-Fallas en el sistema de partida -Falta de combustible para el motor
Cuidados que deben tomarse
Estos equipos, requieren prioritariamente contar con los servicios de mantención periódica, que proporciona una empresa externa especializada. No obstante es responsabilidad del Mayordomo efectuar las siguientes labores:
-Poner en marcha el equipo en forma manual, al menos una vez a la semana por el lapso de 15 minutos, con el fin de verificar las condiciones de arranque y funcionamiento y facilitar su mantenimiento.
-Verificar el nivel de agua destilada de las celdas de la batería (El calor ambiental produce evaporación del agua y las celdas con un nivel insuficiente, descargan la batería y a la larga producen su inutilización),
-Verificar periódicamente que la sala en que se ubica el Grupo Electrógeno se encuentre limpia y libre de obstáculos o elementos ajenos a ella, tales como: cartones, envases de vidrio u otros objetos
-Verificar periódicamente los niveles de combustible y de aceite lubricante del motor de combustión interna.
. Que hacer en caso de fallas
-Equipos con sistema de partida automática: Si el equipo no arranca, avisar de inmediato a la empresa de mantenimiento respectiva.
-Equipos con sistema de partida manual: Si hay dificultades de arranque, debe accionarse el swich por lapsos de tiempo cortos, de tal modo de no producir un ahogamiento del motor. Si después de varios intentos el equipo no parte, hay que avisar de inmediato a la empresa de mantenimiento respectiva.

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Extractores de aire

Descripción de los equipos
Los extractores de aire son equipos que producen una corriente de aire ascendente y su objetivo es forzar o facilitar el tiraje de los shaffs de evacuación de gases y aire con que cuenta el edificio. Estos extractores se ubican normalmente en la azotea o terraza, sobre el respectivo shaff y se dividen en dos tipos principales:
-Los que cuentan con un motor eléctrico para accionar las aspas de absorción
-Los eólicos, que son aquellos que utilizan la energía del viento, para accionar las aspas de absorción.
Aún cuando los segundos presentan claras ventajas, por su economía de consumo y por ser más silenciosos, la utilización de uno o de otro, dependerá de los requerimientos de absorción de aire y/o gases del respectivo shaff, de su tamaño, longitud vertical etc., lo que de acuerdo con la actual normativa debe ser determinado por un organismo competente, autorizado por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (S.E.C.)
. Fallas más frecuentes y cuidados básicos
-Estos equipos, si están adecuadamente dimensionados, son de buena calidad y fueron bien instalados por el constructor del edificio, no debieran presentar fallas si es que se les somete a un programa de revisión y mantención periódica.
-Los accionados con un motor eléctrico suelen tener fallas en los rodamientos y en las correas de transmisión, por el desgaste propio del uso o por desbalanceo. Este último se acusa por que el extractor empieza a producir un ruido anormal.
-Ambos tipos de extractores pueden presentar fallas de insuficiente extracción, las cuales solo pueden ser detectadas mediante una inspección técnica idónea.
-Las nuevas normativas, determinarán un calendario bianual de inspecciones de shaff en los edificios, las que deberán ser efectuadas solo por las empresas autorizadas por la S.E.C.
. Cuidados que deben tomarse
-Cuando los extractores están accionados por un motor eléctrico se debe velar por que se cumplan los horarios de funcionamiento establecidos por la empresa encargada de la mantención o por la administración (Normalmente se desconectan desde las 24.00 a las 07.00 hrs.).
-En ambos tipos de extractores, se debe hacer una inspeccion visual y auditiva, al menos cada 15 días y desde luego, después de la ocurrencia de un temporal de lluvia y viento.
. Que hacer en caso de una falla
La falla de un extractor normalmente no constituye una emergencia, por lo cual en caso de una falla bastará con avisar a la empresa de mantención respectiva, para que concurran a revisar y reparar la falla.
c) Grupo Electrógeno
. Descripción del equipo
Motogenerador de emergencia, que está conformado por un motor de combustión interna, un generador eléctrico y un sistema de arranque, que puede ser automático o manual. Su objetivo es proporcionar energía eléctrica a determinadas áreas y equipos del edificio, cuando se produce un corte del suministro eléctrico desde la red pública. Normalmente, la red de emergencia conectada al grupo electrógeno, proporciona energía eléctrica a:
-La red de alumbrado de emergencia -Al circuito cerrado de TV, para la seguridad -A las bombas de agua -A los motoreductores de los portones automáticos de vehículos -A un ascensor o al menos, para permitir que todos los ascensores
bajen hasta el primer piso, evitando que queden personas atrapadas en su interior. -Si el edificio, cuenta con una escala presurizada, la red de emergencia debería incluir la conexión al motor del ventilador presurizador.
-En los grupos con partida automática, el dispositivo pone en marcha el motor en forma automática inmediatamente que se produce el corte de siministro eléctrico desde la red pública y transfiere automáticamente las cargas conectadas.
-En los grupos con partida manual, el grupo debe ser puesto en marcha, por el mayordomo que se encuentre de turno, inmediatamente que se ha producido el corte, accionando el swich de partida del motor y cambiar de posición el selector manual de transferencia en el tablero respectivo.
. Fallas más frecuentes y cuidados que deben tomarse
Las fallas más frecuentes de los grupos electrógenos son:
-Descarga de la batería, a consecuencia del poco funcionamiento del grupo, o por falta de agua destilada o simplemente por término de la vida útil de la batería
-Fallas en el sistema de partida -Falta de combustible para el motor
. Cuidados que deben tomarse
Estos equipos, requieren prioritariamente contar con los servicios de mantención periódica, que proporciona una empresa externa especializada. No obstante es responsabilidad del Mayordomo efectuar las siguientes labores:
-Poner en marcha el equipo en forma manual, al menos una vez a la semana por el lapso de 15 minutos, con el fin de verificar las condiciones de arranque y funcionamiento y facilitar su mantenimiento.
-Verificar el nivel de agua destilada de las celdas de la batería (El calor ambiental produce evaporación del agua y las celdas con un nivel insuficiente, descargan la batería y a la larga producen su inutilización),
-Verificar periódicamente que la sala en que se ubica el Grupo Electrógeno se encuentre limpia y libre de obstáculos o elementos ajenos a ella, tales como: cartones, envases de vidrio u otros objetos
-Verificar periódicamente los niveles de combustible y de aceite lubricante del motor de combustión interna.
. Que hacer en caso de fallas
-Equipos con sistema de partida automática: Si el equipo no arranca, avisar de inmediato a la empresa de mantenimiento respectiva.
-Equipos con sistema de partida manual: Si hay dificultades de arranque, debe accionarse el swich por lapsos de tiempo cortos, de tal modo de no producir un ahogamiento del motor. Si después de varios intentos el equipo no parte, hay que avisar de inmediato a la empresa de mantenimiento respectiva.

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INSTALACIONES Y EQUIPOS – Ascensores
Descripción de la instalación
El sistema de ascensores está formado por las siguientes instalaciones y equipos:
-Caja de ascensores: Es un shaff vertical construido por lo general en hormigón armado, en el cual van instalados los rieles verticales de acero, que permiten el desplazamiento de la o las cabinas.
-Cabina: Es la estructura metálica, que por medio de los cables y guiada por los rieles, se moviliza verticalmente, permitiendo el transporte de los pasajeros y/o la carga entre los diferentes pisos del edificio. Por lo general la cabina cuenta con una puerta de acceso de corredera, la que se acciona conjuntamente con la puerta exterior ubicada en la caja.
-Sala de máquinas: Es una sala ubicada en la azotea del edificio y sobre la caja de ascensores y en ella se encuentran instalados los motores, cajas reductoras, poleas y comandos que permiten el desplazamiento vertical y la operación de los ascensores.
-Cables y contrapesos: Los cables sujetan por un extremo a la cabina, pasan a través de las poleas y sujetan por el otro extremo a un contrapeso, que corre por unos rieles a un costado de la caja de ascensores. Este contrapeso, como su nombre lo indica, compensa el peso de la cabina, con el propósito de que el motor y la caja reductora efectúen un menor esfuerzo.
Fallas más frecuentes
-Fallas de puertas: Son elementos que soportan un permanente uso, motivo por el cual se encuentran más expuestas a fallas que el resto de la instalación. Estas fallas pueden producirse por los siguientes motivos principales:
-Falla de los mecanismos que aseguran el cierre: Si las trabas que aseguran el cierre de las puertas interior o exterior, no terminan de bajar sobre el respectivo enclave ubicado en la puerta, el dispositivo de comando del ascensor impedirá que este parta, quedando detenido en el piso. Esta falla se produce por el uso, cuando se desalinean las puertas o cuando se dañan las trabas o los enclaves.
-Falla de los hidráhulicos de apertura y cierre: Si fallan estos dispositivos, las puertas pueden dejar de cerrar o cerrar parcialmente. En ambos casos el ascensor no se moverá del piso. Estas fallas se producen por el uso, por desgaste o daño.
-Fallas en las células fotoeléctricas: Esta falla es la menos frecuente, pero puede producirse por desalineación entre el emisor y el receptor del haz de luz o simplemente por daño de uno o ambos elementos. En ambos casos las puertas no cerrarán y la cabina no se moverá del piso donde se encuentra.
-Fallas en los dispositivos de comando: En los ascensores modernos, dotados de circuitos impresos, estas fallas son poco frecuentes, no así en los antiguos con sistemas de placas o relés, en que pueden llegar a ser recurrentes. Todas estas fallas se acusan por un funcionamiento irregular de los ascensores (Que no se detengan en un piso determinado o no se detengan justo a la altura predeterminada del piso y que las puertas no abran o cierren. ) o simplemente porque dejan de operar.
-Desalineamiento de los rieles o guías de la caja de ascensores: Estas fallas pueden producirse por problemas estructurales y se acusan a través de la emisión de ruidos anormales. Normalmente son detectados oportunamente por el personal de la empresa externa cuando concurre a efectuar la mantención periódica.
Cuidados que deben tomarse
-Velar permanentemente que todos los usuarios hagan un adecuado uso de los ascensores.
-Impedir que los ascensores sean sobrecargados por encima de lo establecido por el fabricante, ya sea con exceso de pasajeros o carga.
-Impedir que las puertas sean golpeadas, forzadas o presionadas con objetos pesados
-Impedir que sean usados para jugar por adolescentes o niños.
Que hacer en caso de una falla
-Evitar solucionarla por sus propios medios
-llamar al servicio de emergencia de la empresa encargada de la mantención de ascensores, la que está obligada a mantener un servicio de emergencia los 7 días de la semana y las 24 horas del día.
En el caso de que queden personas atrapadas al interior de un ascensor, debe procederse como se indica:
-Comunicarse con las personas atrapadas, indicándoles que no teman, que mantengan la calma y que se está actuando con la mayor celeridad para sacarlos del ascensor.
-Si se cuenta con el entrenamiento adecuado, bajar manualmente la cabina hasta el piso inmediatamente inferior, abriendo las puertas con la llave manual para estos efectos. Este entrenamiento es proporcionado por la misma empresa que efectúa la mantención de ascensores, las que por lo general lo realizan sin costo.
-Una vez desalojadas las personas atrapadas, se dejará el ascensor fuera de servicio, desconectándolo y se llamará al servicio de emergencia de la empresa de mantención.

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RECOMENDACIONES PARA EL ASEO Y LIMPIEZA

a) Superficies ásperas o irregulares, tales como pavimentos de
hormigón, asfalto o adocreto (Generalmente corresponden a áreas de estacionamientos de vehículos)
Acumulación de tierra: Es recomendable efectuar un barrido húmedo, utilizando aserrín mojado. De esta forma la tierra y el polvo se impregnan en el aserrín y son eliminados de la superficie. Debe disponerse de una cantidad suficiente de aserrín, para ir cambiando el que ya está muy sucio por aserrín limpio. Una vez eliminado el exceso de tierra y polvo, estas superficies pueden mantenerse limpias efectuando un barrido húmedo (El agua debe aplicarse en pequeñas cantidades, evitando la formación de pozas).
Manchas de aceite de vehículos: Pueden ser limpiadas con una disolución de detergente desengrasante disuelto en agua, que se aplicará humedeciendo la zona manchada, procediendo después de unos 30 minutos a restregarla con una escobilla o escobillón plástico. Una vez limpiadas la manchas, se enjuagará la zona con agua.
b) Superficies lisas, como cerámico y mármol
Antes de iniciar la limpieza: Es importante efectuar una aspiración o un barrido húmedo, para eliminar la tierra y el polvo. Este barrido húmedo, debe efectuarse en el sentido inverso al tráfico, para evitar el pisar la superficie ya barrida. Posteriormente la superficie se limpiará con una solución de amoniacloro reforzado disuelto en agua.
NOTA: En las superficies de piedra natural o artificial debe evitarse el uso de compuestos ácidos, ya que su acción química resulta muy perjudicial.
c) Superficies de madera o parqué
. Si la madera o parqué se encuentra vitrificado
- Se efectuará un aspirado o barrido seco, para eliminar el polvo y la tierra y posteriormente se limpiará la superficie con una mopa humedecida en una
disolución de agua con un producto especial para maderas vitrificadas. Periódicamente, se aplicará una cera disolvente, especial para pisos vitrificados, la que tiene por objeto realzar el brillo y prolongar la duración del tratamiento de vitrificado. Esta capa protectora se abrillantará utilizando una máquina enceradora o lustradora.
. Si la madera o parqué no está vitrificado
- Se efectuará un aspirado o barrido seco, para eliminar el polvo y posteriormente se aplicará un removedor de cera o virutilla líquida, para eliminar la cera vieja adherida al piso, la que después de aplicarse en capas delgadas y parejas, se limpiará y eliminará utilizando una máquina enceradora
o lustradora. Posteriormente se aplicará una cera para pisos de madera, aplicándola en capas delgadas y parejas, las que se abrillantarán con una máquina enceradora o lustradora.
En los casos “a” y “b”, las operaciones deben efectuarse en el sentido inverso al tránsito, para evitar pisar las superficies, antes de pasar la máquina.
NOTA: Tanto en las superficies de baldosas, batuco, goma, flexit y madera, no es aconsejable el uso de virutilla metálica para la eliminación de la cera vieja adherida al piso, puesto que a la larga produce un daño y envejecimineto prematuro de la superficie. Esta virutilla metálica solo debe ser usada en lugares específicos, para la eliminación de manchas que no haya sido posible eliminar por otros medios. En las superficies de madera, por ningún motivo deben usarse disolventes puros para remover manchas, puesto que resultan muy dañinos.
d) Superficies alfombradas
Si la alfombra se encuentra manchada: Puede lavarse usando un shampo para alfombras adecuado, el que se aplicará en disolución, humedeciendo toda la superficie (Tanto en las partes que se encuentra manchada como en las limpias) y luego efectuando un barrido de la superficie. Para estos efectos se requiere utilizar una máquina lavadora de alfombras, la que puede ser arrendada específicamente para esta tarea.
e) Paredes, muros y cortinas
Las paredes y muros deben mantenerse limpias de polvo y tierra, utilizando para ello una máquina aspiradora provista de un mango largo, que le permita alcanzar el encuentro de la pared con el cielo o bien utilizando un plumero o un paño limpio y seco, alcanzando la altura con la ayuda de una escalera de tijera.
Las cortinas de género y sus cenefas y las cortinas de madera del tipo Anga-Roa,
se limpiarán de polvo y tierra utilizando una máquina aspiradora o se sacudirán utilizando un plumero.
Las cortinas de aluminio del tipo veneciana, se limpiarán de polvo y tierra utilizando un plumero. El aspirarlas con una máquina puede producirles daño.
Si la superficie de los muro estuviera recubierta con pintura o papel mural lavable y se encontrara manchada, esta superficie puede limpiarse utilizando un paño humedecido en una disolución de agua tibia con un detergente adecuado. Si las manchas son muy rebeldes pueden restregarse con un cepillo suave humedecido con la misma disolución.
f) Marcos de puertas y puertas de madera
Se limpiarán del polvo y la tierra y se eliminarán las manchas y los roces al igual que en los muros. Si los marcos y las puertas son de madera barnizada, es conveniente aplicar de vez en cuando una fina capa de cera o lustramuebles, abrillantándola por medio de un enérgico fregado con un paño suave y limpio, al igual que si se tratara de un mueble barnizado.
También se limpiarán de polvo y tierra los enchufes e interruptores eléctricos ubicados en los muros y con cierta periodicidad se limpiaran utilizando un limpiador en crema, aplicado con un paño limpio y posteriormente abrillantado con otro paño, igualmente limpio.
g) Limpieza de los ascensores
Es de vital importancia, mantener limpias de polvo, tierra, papeles u otros objetos pequeños, las ranuras o guías por donde corren las puertas, tanto al interior del ascensor, como en todos los pisos, utilizando una máquina aspiradora
o un plumero de tiras.
También debe limpiarse periódicamente el polvo y la tierra de las puertas y del interior de la cabina, utilizando un plumero suave.
Si las puertas interiores y exteriores, así como el interior de la cabina, son de metal pintado, deben desmancharse utilizando un paño humedecido en una disolución de agua tibia con detergente.
Las aplicaciones exteriores o interiores de aluminio, deben limpiarse con detergentes neutros, excluyendo cualquier agente abrasivo o ácido que pueda deteriorar el anodizado del mismo.
Si las puertas interiores y exteriores, o bien el interior de la cabina o parte de ésta, es de acero inoxidable, estas se limpiarán utilizando un limpiador en crema o vaselina líquida, la que se aplicará con un paño suave y luego se abrillantará con otro paño limpio.
Al terminar el aseo es conveniente aromatizar el ascensor utilizando un desodorante ambiental.
h) Limpieza de ventanas y ventanales
El polvo de los vidrios puede limpiarse con un plumero suave, así como el polvo que se aloje en las canaletas de aluminio, por donde corren las ventanas, puede eliminarse aspirándola con una máquina aspiradora o utilizando un plumero de tiras.
Los vidrios deben lavarse tanto externa como internamente utilizando una solución líquida o limpia vidrios, que se aplicara en toda la superficie, por medio de un envase con rociador, esparciéndolo con la parte esponjosa de la plumilla limpia vidrios, para luego limpiarla en forma pareja con la parte de goma de la misma plumilla, hasta eliminar todo resto de agua o de la solución. Ambas operaciones deben efectuarse en sentido vertical, de arriba hacia abajo.
Los aluminios de los marcos de las ventanas o ventanales se limpiarán al igual que los aluminios de los ascensores.
Nota: La limpieza de ventanas o ventanales exteriores en altura (Por encima del 2º piso), por motivos de seguridad, debe ser efectuada por personal entrenado y especializado, provisto de los equipos de seguridad necesarios, por lo cual normalmente estas limpiezas son efectuadas por empresas externas.
i) Limpieza de baños
Los baños deben ser limpiados diariamente, utilizando disoluciones detergentes desinfectantes, las que se aplican por medio de una mopa fregona
o de esponjas o paños especiales. Con cierta periodicidad debe aplicarse en la taza de W.C. y en algunos casos, en los demás artefactos, algún desincrustante, para la eliminación del sarro.
Al terminar el aseo es conveniente, aromatizar el baño utilizando un desodorante ambiental.
j) Sala de basura y nichos donde se ubican los shaff de basura
Son los lugares que requieren de mayor cuidado y limpieza de todo el edificio, para evitar la propagación de olores, infecciones
o plagas de insectos o roedores.
Para facilitar estas tareas es de gran importancia la colaboración de todos los residentes del edificio, en cuanto a uso de bolsas de basura adecuada y normas de reciclaje.
Los pisos, muros, repisas y depósitos de la sala de basura deben ser lavados periódicamente, utilizando detergentes desinfectantes disueltos en agua, los que se aplicarán por medio de una mopa fregona o esponja o paño adecuado. Para despegar los restos pegajosos o adheridos firmemente a las superficies puede utilizarse una espátula metálica. Con posterioridad al lavado,
debe efectuarse un enjuagado de las superficies utilizando una solución de agua con cloro.
El compactador de basura debe lavarse del mismo modo, pero tomando especial cuidado de que se encuentre desconectado de la energía eléctrica.
La basura en bolsas, debe sacarse de la sala hacia la calle, en todas las oportunidades y en los horarios que pase el camión recolector municipal, independientemente de la cantidad que haya acumulada en la sala. Por ningún motivo debe dejarse, por pequeña sea la cantidad, basura acumulada para otro día de recolección.
Los pisos, muros y puertas de los nichos, así como las compuertas de los shaff en cada piso, deben lavarse de la misma forma que la sala de basura, pero con una frecuencia menor.
k) Limpieza de jardines
Independientemente de las labores de mantención semanal o quincenal, que efectúa el jardinero o empresa a cargo de los jardines, es importante que el personal de servicio, realice una limpieza de estos.
Es especialmente importante efectuar un barrido periódico de las hojas secas, ramas o flores que caigan, así también de los desperdicios como papeles, colillas de cigarrillo y otros.

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ASEO Y LIMPIEZA DE LOS EDIFICIOS

1.PROGRAMACIÓN DE LOS ASEOS
2.Es de fundamental importancia, que el edificio cuente con un programa mensual de aseo, en el cual estén derminadas las frecuencias de aseo y limpieza, para cada una de las áreas, instalaciones y equipos que conforman las áreas comunes.
1.IMPLEMENTOS PARA EL ASEO
Todos los edificios requieren contar con implementos adecuados para el aseo, además de algunos equipos o máquinas básicas. a) Implementos para barrer polvo, tierra y hojas
Superficies ásperas o irregulares
-Pavimentos de hormigón, asfalto o adocreto: Debe usarse una escoba de rama o curahuilla, o una escoba plástica, además de una pala metálica o plástica para basura. También puede usarse un escobillón de crin o escobillón municipal, en sustitución de las escobas.
. Superficies lisas
-Baldosas, cerámico o madera: Puede usarse una escoba y pala, pero resulta más adecuado que la escoba, un escobillón de crin o escobillón baldosero.
. Superficies alfombradas
-Antes de aspirar con máquina, puede eliminarse el exceso de tierra, polvo o basura, con un escobillón master barre alfombras y una pala plástica de basura.
. Superficies con pasto
- Debe usarse un rastrillo barre hoja de metal, una escoba, una pala de basura y una bolsa de basura, para ir guardando las hojas.

Implementos para barrer agua
. Superficies ásperas o irregulares
- Debe usarse un escobillón plástico o un escobillón de tira. Para eliminar los excesos de agua, debe usarse una mopa fregona y un balde con estrujador de mopa. También puede usarse una esponja y un balde.
. Superficies lisas
- Debe usarse un barre agua tipo ariston, plástico o metálico. También puede usarse una plumilla seca baldosas. Para eliminar los excesos de agua, debe usarse una mopa fregona y un balde con estrujador de mopa. También puede usarse una esponja y un balde.
Implementos para sacar polvo, tierra y tela arañas
. Paredes. muros, vidrios, cielos y cornisas
- Si no se cuenta con una máquina aspiradora, puede sacarse con un plumero de plumas o plumero de piel.
. Rendijas, rejas y otros espacios estrechos de difícil acceso
-Si no se cuenta con una máquina aspiradora o la cantidad de tierra es excesiva, puede usarse un plumero de tira.
. Muebles y adornos
- Debe usarse un paño amarillo, limpio y seco. . Cortinas y cenefas -Si no se cuenta con máquina aspiradora, usar un plumero de plumas d) Implementos para lavar o limpiar superficies
. Superficies horizontales ásperas o irregulares
- Debe usarse una mopa fregona y un balde con estrujador de mopa para aplicar el líquido y un escobillón plástico, o escobilla manual de plástico para restregar la superficie.
. Vidrios de ventanas y puerta/ventanas
- Debe usarse una plumilla limpia vidrios, un envase con rociador para el líquido limpia vidrios y un paño de algodón para limpiar la plumilla. Si hay restos de pintura u otros elementos pegados a los vidrios, debe utilizarse una espátula metálica, para ayudar a desprenderlos
Superficies horizontales lisas, de baldosín cerámicos, baldosas o azulejos
-
Debe usarse una mopa fregona y un balde con estrujador de mopa. La mopa se usa para aplicar el líquido y para restregar. Si hay restos de pintura u otro elemento pegado a la superficie, debe utilizarse una espátula metálica.
. Superficies verticales lisas, de baldosín cerámico, baldosas o azulejos
-
Pueden utilizarse una plumilla limpia vidrios o un paño tipo spontex, además de un envase rociador para líquido y un balde pequeño para limpiar la plumilla o el paño. Si hay restos de pintura u otro elemento pegado, debe usarse una espátula metálica.
. Artefactos sanitarios
-Se debe utilizar un paño tipo spontex para aplicar el detergente, otro paño tipo spontex o un paño blanco para enjuagar y un balde pequeño para lavar los paños. Para limpiar la taza del W.C. es recomendable usar un hisopo tipo ariston.

Implementos para remover cera y encerar
En el aseo y mantención de los pisos encerados resulta fundamental contar con una Enceradora o lustradora eléctrica (Ver Capítulo V, “Equipos para el aseo”) para la aplicación de los removedores de cera o virutilla líquida, para el encerado y la mantención del brillo.
Si la superficie es pequeña y no se cuenta con una máquina enceradora o lustradora, puede utilizarse virutilla metálica para remover la cera vieja y un porta trapero con un trapero de osnaburgo, para el encerado y sacar brillo.
Otros implementos de aseo
Dependiendo del tamaño del edificio y de los requerimientos de aseo, puede ser práctico contar con un carro portador con un dispositivo estrujador de mopa.
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LIBRO DE ASISTENCIA

En cada edificio que no cuente con un sistema de reloj control, debe existir un Libro de Asistencia, foliado, en el cual cada miembro del personal de servicio del edificio, cuenta con una página mensual, en la cual debe registrar diariamente y bajo firma, su hora de ingreso y su hora de salida.
La hora de ingreso, será aquella en que el trabajador se presenta en su lugar o puesto de trabajo, para iniciar sus labores y la de salida, cuando abandona éste. El tiempo que utilice en cambiarse de ropa, ducharse o efectuar otras gestiones personales, no forman parte de la jornada u horario de trabajo.
Todo el personal de servicio, está obligado a llenar diariamente el Libro de Asistencia en forma clara y fidedigna. El falsear o adulterar la información en el Libro es causal de término de contrato.
7. LIBRO DE RECEPCION DE DOCUMENTOS Y VALORES
En cada edificio, debería existir un Libro de Recepción de Documentos y Valores, el cual debe ser mantenido en la portería
o conserjería. Este libro en ningún caso sustituye o reemplaza al talonario de Recibos de Pago que se señala en el punto 8.
En este Libro se abrirá 1 o más páginas por mes, registrándose las siguientes columnas verticales, según se indica a continuación:
1º Columna: Número del Departamento 2º Columna: Nombre del Copropietario o arrendatario 3º Columna: Fecha de pago
4º Columna: Monto o Valor. 5º Columna: Número de Cheque y banco o “Efectivo” 6º Columna: Concepto. Por ejemplo: “gastos comunes de Junio”, “Gastos comunes de Mayo y Junio”, “Fondo Operacional” etc. 7º Columna: Nombre y firma del receptor, nombre del mayordomo o portero que recibió el pago, registrándose además la firma correspondiente.
8º Columna: Nombre y firma de quién retira los documentos o valores para su depósito en el banco.
9º Columna: Fecha de Retiro.
8. RECIBOS DE PAGO
En la mayor parte de los edificios el Administrador mantiene en la Conserjería
o Portería y bajo la responsabilidad del Mayordomo, o de este y los Porteros, un talonario de Recibos de Pago.
Estos talonarios idealmente deben ser especialmente impresos para cada Comunidad y siempre deben ser al menos en duplicado y debidamente foliados y sirven para otorgar recibo o respaldo al copropietario o arrendatario de los pagos que él efectúa por concepto de gastos comunes u otro concepto.
En dicho recibo, la persona que recibe el pago (Mayordomo y/o Portero) debe dejar constancia al menos de lo siguiente:
-Nombre del Copropietario o arrendatario que efectúa el pago -El número del departamento respectivo -El monto o valor en pesos recibido -El número del cheque y el nombre del banco o “Efectivo” -El concepto a que corresponde el pago -La fecha en que se recibe el pago -El nombre y la firma del mayordomo o portero que recibe el pago.
El original de este recibo debe ser entregado al copropietario o arrendatario que efectúa el pago y el duplicado debe quedar en poder de quien lo emitió
(Mayordomo o Portero), quien puede con esta misma información, llenar la línea correspondiente en el Libro de Recepción de Documentos y Valores, señalado en el punto 7 del presente capítulo, o en su defecto, cuando este no existe, usar este mismo duplicado para hacer entrega, bajo firma, al Administrador
o persona encargada de retirar estos documentos o valores, para su depósito en el banco
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LIBRO DE NOVEDADES


. En cada edificio debería existir un Libro de Novedades, debidamente foliado, en el cual se deberían registrar en forma diaria y cronológica, todas las novedades que se produzcan en cada uno de los turnos.
. El responsable de llenar el Libro de Novedades, es el mayordomo o portero que se encuentra a cargo de cada turno y en él se anotará cada día: la fecha y hora de inicio del respectivo turno y el nombre de quien se hace cargo de este turno, las horas y lugar en que se hayan producido novedades y su descripción, la hora del término del respectivo turno y el nombre y la firma de quien estuvo a cargo de este turno.
. En el caso de que no se hayan producido novedades durante un turno, el responsable de llenar el libro anotará: “Sin novedad”.
Constituyen novedades los siguientes hechos o acontecimientos:
-La inasistencia o atrasos del personal de servicio (independientemente de lo anotado en el Libro de Asistencia) y los permisos para ausentarse del turno, que otorgue el Administrador o Mayordomo.
- Las fallas en el cumplimiento de los aseos en las áreas de uso común.
-Las fallas en los equipos, instalaciones o sistemas de uso común (ascensores, bombas de agua, iluminación, gas, agua etc.) y la solución que dicha falla tuvo
- La reposición de ampolletas, tubos fluorescentes o fusibles.
-Los daños que sufran los equipos, instalaciones y áreas comunes, por acciones del personal de servicio o de los habitantes del edificio (Quiebre de vidrios, roturas de muebles o cortinajes, daño en los jardines o piscina etc.)
-Los reclamos efectuados por los copropietarios o arrendatarios, en contra del personal de servicio o de otro copropietario o arrendatario.
-Las transgresiones graves al Reglamento de Copropiedad del edificio, por parte de los copropietarios, arrendatarios, sus familiares, amigos, personal dependiente o visitas, como por ejemplo: a)Almacenar combustibles en sus bodegas o estacionamientos b)Sobrecargar o dañar los ascensores
Bloquear con objetos pesados los muebles o ascensores
Arrojar basura, colillas o desperdicios desde los balcones o terrazas, etc.
-Todo otro hecho o acontecimiento, que por su importancia requiera que se deje una constancia escrita.
En el Libro de Novedades, también podrán efectuar anotaciones el Administrador del edificio o algún miembro del Comité de Administración, para dejar constancia de algún hecho, o para dejar alguna orden o comunicación por escrito, para conocimiento de todo el personal.
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PORTEROS Y NOCHEROS:

Estas son las siguientes funciones habituales de carácter diario:
Al iniciar el turno o jornada diaria:
Se informa a través del libro de novedades, de lo acontecido en el turno anterior
Efectúa una ronda o recorrido por el edificio, con el fin de inspeccionar y verificar novedades.
Durante su turno o jornada de trabajo:
Supervisa la seguridad del edificio desde la portería y/o efectuando recorridos.
Recibe y distribuye la correspondencia para los copropietarios.
Funciones especiales de carácter diario o semanal:
Realiza tareas de aseo de acuerdo con el Programa respectivo
Saca las bolsas con basura, desde la sala del compactador o sala de basura, hasta el lugar de la calle en que son retiradas por el camión recolector
Efectúa los reemplazos semanales que le correspondan, de acuerdo con el plan de turnos.

http://conserje-madrid.es/category/manual-del-conserje/
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MANUAL DE CONSERJE -INSTALACIONES Y EQUIPOS – EQUIPOS BÁSICOS PORTEROS Y NOCHEROS
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